岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知

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岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知

湖南省岳阳市人民政府办公室


岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知(岳政办发[2012]27号)




各县、市、区人民政府,岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区,市直各单位,中央、省属驻岳各单位:

  《岳阳市物业管理办法》已经2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。




  二○一二年十月二十九日



  岳阳市物业管理办法


  第一章 总 则

  第一条 为规范物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令〔2007〕第504号)等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业服务、管理及其相关活动,均适用本办法。

  第三条 物业管理应当实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业。

  第四条 市房地产管理局是本市物业服务行政主管部门,负责全市物业服务活动的监管。岳阳市物业管理办公室(以下简称市物业办)承担全市物业服务活动的具体监管工作。

  各县、市、区房地产行政主管部门,承担本辖区内物业服务活动的监管工作。

  街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)要将物业服务纳入社区管理的工作范畴,负责物业管理小区的治安稳定、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;对辖区内物业小区业主(业主代表)大会、业主委员会的成立及活动进行指导、组织和监督;协调处理物业服务与社区管理、社区服务的关系和物业服务纠纷。

  各级住建、规划、公安、城管、人社、工商、质监、税务、物价、消防、环保、环卫、园林绿化、供水、供电、供气等相关部门应按照各自职责,做好与物业管理活动有关的工作。

  第五条 物业服务行业组织应当充分发挥服务、沟通作用,完善物业服务行业自律制度,协助主管部门做好物业服务企业及其从业人员信用信息工作。鼓励物业服务企业加入物业服务行业组织。

  第二章 物业管理区域与前期物业管理

  第一节 物业管理区域

  第六条 划分物业管理区域,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则划定。

  第七条 对物业管理区域划定有争议、业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的,由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)会同当地房地产行政主管部门等相关单位进行审查,确需调整的,予以确认并公告。

  第八条 建立物业管理区域备案制度。

  新建物业出售前,由建设单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案,物业管理区域应在商品房买卖合同中载明。

  已经实施物业管理的,由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

  单位聘请人员进行物业服务的,由单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

  第二节 配套建筑及设施设备

  第九条 新建小区,建设单位应当配建物业管理用房、业主委员会办公用房以及其他公共用房,并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的具体位置。物业管理用房的配置应当符合下列规定:

  (一)物业管理用房由建设单位无偿提供,其面积不计入分摊公用建筑面积,其所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用,不得买卖和抵押。

  (二)物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置,最少不低于100平方米;分期开发建设的,建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积5‰的比例配置。

  (三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号、经普通装修、具备水、电、采光、通风等正常使用功能可直接使用的房屋;物业管理区域内配置了通迅、有线电视、网络宽带等设施的,应预留可正常使用的端口;没有配置电梯的,物业管理用房所在楼层不得高于第4层。

  第十条 建设单位在交付物业前,应当对物业管理用房、共用部位、共用设施设备及相关场地配置单独立户的水电气等计量器具。

  物业管理区域内二次供水、电梯、公共照明、园林景观等生活性用水、用电、用气,供水、供电、供气等单位应当按照价格主管部门规定的标准收费。

  第十一条 物业管理区域内规划作为停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主,不得出售、赠予给业主以外的单位和个人。在满足业主需要后,建设单位可将车位、车库出租给业主以外的单位和个人,其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

  利用业主共有的道路或者其他场地作为停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

  第十二条 城乡规划、住建管理部门在进行住宅建设工程规划审批和设计审查时,应当就小区物业管理用房等配套建筑及公共设施设备的配置征求同级房地产行政主管部门的意见。

  第三节 前期物业管理与物业交接

  第十三条 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供物业服务。

  建设单位承担前期物业服务责任。

  第十四条 建设单位应当在房屋预(销)售前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  有下列情形之一,经物业所在地县级以上房地产行政主管部门批准可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于3人。

  (二)多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

  第十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。

  县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。

  第十六条 建设单位在预(销)售物业时,应公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当附有前期物业服务合同,并明确物业管理区域内属于全体业主共有的配套建筑、物业管理用房位置及公共设施设备。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;应当包含物业承接查验内容;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。本办法生效前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用的,由建设单位承担。

  第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、业主临时管理规约等资料报房地产行政主管部门备案。

  第十八条 新建小区实行物业管理专项验收。建设单位应当严格按照规划设计要求和宣传推荐承诺建设配套设施,应向物业所在地县级以上房地产行政主管部门申请物业管理专项验收,小区经验收合格后方可交付使用。

  第十九条 新建小区具备以下条件后,可申请物业管理专项验收:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案。

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热达到向终端用户计量和收费的条件。

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

  (四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求。

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书。

  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

  (七)法律、法规规定的其他条件。

  第二十条 建设单位在物业管理专项验收合格后且在小区交付使用15日前应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、公共设施设备的承接查验工作。

  第二十一条 分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

  物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

  第二十二条 物业服务企业应当自物业承接查验后30日内,持下列文件向物业所在地的房地产行政主管部门办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同。

  (二)业主临时管理规约。

  (三)物业承接查验协议。

  (四)建设单位移交资料清单。

  (五)查验记录。

  (六)交接记录。

  (七)其他承接查验有关文件。

  建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第一节 业 主

  第二十三条 依法取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  业主按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定,有参加物业管理活动的权利,并有合理使用物业、维护公共利益的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第二十四条 根据业主(业主代表)大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定,业主可以以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理具体事项。

  第二节 业主(业主代表)大会

  第二十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会,由物业管理区域内全体业主组成。业主人数在1000人(含1000人)以上的,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。

  第二十六条 物业管理区域内已交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%或者首次交付使用的物业已满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积40%以上的,建设单位应当及时书面报告物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并报送筹备首次业主(业主代表)大会会议所需资料。

  占业主总人数20%以上的业主可以联名向房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主(业主代表)大会的书面申请。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请之日起60日内组织业主成立首次业主(业主代表)大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主(业主代表)大会会议。

  第二十七条 筹备组由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位代表组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

  第二十八条 筹备组应当自成立之日起90日内按相关规定组织召开首次业主(业主代表)大会会议。自业主(业主代表)大会依法成立之日起,筹备组自行解散。

  召开首次业主(业主代表)大会会议所需的宣传、文印资料等经费由建设单位承担。

  第二十九条 业主(业主代表)大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级以上房地产行政主管部门备案:

  (一)筹备组出具的由组长签字的业主(业主代表)大会成立情况的报告。

  (二)业主(业主代表)大会决议。

  (三)管理规约、业主(业主代表)大会议事规则。

  (四)业主(业主代表)大会选举业主委员会情况和业主委员会委员名单。

  材料齐全的,应当当场予以备案,同时街道办事处(乡镇人民政府)应将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居委会(村委会)。

  第三十条 第二十九条第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当在30日内办理备案手续。

  第三十一条 业主(业主代表)大会职责:

  (一)制定、修改业主(业主代表)大会议事规则和管理规约。

  (二)选举业主委员会或更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作。

  (三)选聘、解聘物业服务企业,授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或解除物业管理服务合同。

  (四)制定、修改、审议物业管理区域内公共设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

  (五)审定物业专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施。

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施。

  (七)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。

  第三十二条 业主(业主代表)大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主(业主代表)大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

  (三)业主(业主代表)大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主委员会不依法或者不依约履行组织召开业主(业主代表)大会会议职责的,县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期仍不组织召开的,街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主(业主代表)大会会议。

  第三十三条 业主(业主代表)大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的方式进行。采用书面征求意见的方式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  业主委托代理人参加业主大会会议应当出具书面委托书,明确委托权限、期限和内容。

  业主(业主代表)大会会议决定本办法第三十一条第(五)项和第(六)项规定的事项的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第三十一条规定的其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

  第三节 业主委员会

  第三十四条 业主委员会是业主(业主代表)大会的执行机构,执行业主(业主代表)大会决定的事项,由业主(业主代表)大会选举产生,向业主(业主代表)大会负责并报告工作,受业主、业主(业主代表)大会监督,业主委员会实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任。业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会委员一般由5人至11人单数组成。分期开发的物业达到首次业主(业主代表)大会会议召开条件时,一般选举5名业主作为业主委员会成员,以后各期交付使用时,按照业主(业主代表)大会议事规则的规定增选成员。

  第三十五条 业主委员会委员从全体业主中选举产生。无正当稳定收入、不执行业主(业主代表)大会决议、违反管理规约不履行业主义务以及不按物业服务合同缴纳物业服务费用的,不具备业主委员会委员资格。

  选举业主委员会委员时,可以按照委员人数的40%配备候补委员。业主委员会委员缺员时,由候补委员递补。候补委员全部递补为委员后仍有缺员的,应当召开业主(业主代表)大会会议补选。

  有下列情形之一的,业主委员会委员资格终止:

  (一)任职期限届满或者书面提出辞职的。

  (二)房屋权属变更,不再为该物业管理区域内业主的。

  (三)完全丧失民事行为能力或无法正常履行职责的。

  (四)业主(业主代表)大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会委员应当在资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的印章、相关财物和档案资料。拒不移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

  第三十六条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。业主委员会的决定,应当经全体委员半数以上签字同意。

  业主委员会应当将业主(业主代表)大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第三十七条 业主委员会任期届满30日前,应当召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内改正;逾期不改正的,街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门、社区居委员(村委会)在30日内组织召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。

  新一届业主委员会成立后10日内,前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下完成交接工作。

  第三十八条 业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费由全体业主承担,不得在物业服务费中列支,经费筹集、管理和使用的具体办法,由业主(业主代表)大会议事规则规定。业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费的使用情况应该定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督和咨询。

  第三十九条 物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)和县、市、区房地产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业以及公安派出所、相关行政部门各方代表组成。主要协调业主委员会不依法履行职责和换届过程中出现的问题;相邻小区之间和与专业运营单位之间出现的问题;物业服务合同履行、变更交接物业服务企业等物业管理纠纷。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集,所作出的决定相关各方应共同遵守。

  第四章 物业服务

  第四十条 物业服务企业应当按照国家规定在资质等级许可范围内承接物业服务业务。未取得物业服务资质证书的,不得从事物业服务业务。

  从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

  第四十一条 市房地产行政主管部门应当建立物业行业信用信息系统,对物业服务企业、注册物业管理师、项目经理人等物业从业人员实行动态监督管理。

  物业服务企业应当向市物业办定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

  第四十二条 建立物业服务项目经理人制度。

  物业服务项目主要负责人为项目经理人。

  第四十三条 物业服务合同由业主委员会与业主(业主代表)大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主(业主代表)大会会议表决通过,但业主(业主代表)大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项。

  (二)物业服务质量及服务费用。

  (三)物业管理区域内公共秩序维护事项。

  (四)合同期限。

  (五)违约责任。

  物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  第四十四条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地县级以上房地产行政主管部门备案,并将备案材料抄送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

  第四十五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费,实行政府指导价。

  政府指导价由物价主管部门会同房地产行政主管部门确定,并定期调整和公布。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务项目,服务费用由双方按市场价格约定。

  第四十六条 物业服务企业在实施收费前,应当按照价格主管部门规定,在其服务区域内的显著位置或收费地点,采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

  房地产行政主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的监督。对服务标准与收费标准不相符的,应责令整改;对整改不到位的,应降低其收费标准。

  第四十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位应当向终端用户收取相关费用(终端用户指接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等服务的最终分户业主或使用人)。

  物业服务企业受相关单位委托代收前款费用的,应与委托人协商代收佣金,不得向业主收取手续费等额外费用,并应当向业主出具专业运营单位的发票。

  第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  业主转让物业时,产权转移之前的物业服务费用,由物业出让人承担;产权转移之后的物业服务费用,由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况,并督促原业主结清相关物业服务费用。

  业主、物业使用人未按照物业管理服务合同交纳物业服务费的,物业服务企业可按物业服务合同的约定加收违约金,但违约金最高额不超过欠费金额。

  业主委员会应当督促不交纳物业服务费的业主限期交纳物业服务费。

  第四十九条 物业已满足交付使用条件但尚未出售、出租,或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业服务费由建设单位全额承担。

  物业交付后的物业服务费用由业主承担。

  物业交付是指业主收到物业交付书面通知并办理完验房交接手续。业主收到物业交付通知书后 30日内无正当理由不办理验房交接手续的,视为交付。

  第五十条 物业服务合同期限届满90日前,业主委员会应当组织召开业主(业主代表)大会,决定续聘或新聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;

  业主(业主代表)大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同;业主(业主代表)大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域,并在业主委员会的监督下与新选聘的物业服务企业办理好交接手续。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满90日前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满90日前在物业管理区域内公示,并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

  第五十一条 物业服务合同期限届满,业主(业主代表)大会没有作出新聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前90日告知对方。

  第五章 物业使用与维护

  第一节 物业使用

  第五十二条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约,物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房。

  (二)擅自改变房屋使用性质,占用、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备。

  (三)违章搭建建筑物、构筑物。

  (四)随意倾倒垃圾、杂物。

  (五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声。

  (六)占用消防通道。

  (七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活。

  (八)有关法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会及有利害关系的业主应当及时报告房地产、规划、城管、环保、消防、公安等有关管理部门。有关管理部门在接到报告后,应当依法予以制止或者处理。

  第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得擅自改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守有关法律、法规、规章以及管理规约的规定,并经业主(业主代表)大会及有利害关系的业主同意,依法办理相关手续。

  第五十四条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者公共场地。供水、供电、供气等运营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路或公共场地的,应首先通知业主委员会和物业服务企业,征得同意并办理相关手续后方可施工;因发生水、电、气事故,确需紧急抢修的,供水、供电、供气等运营单位可先行抢修,完工后应及时恢复原状,造成损失的应予赔偿。

  第五十五条 在不影响通行、消防和安全的前提下,确需经常占用道路或者公共场地停放机动车辆的,应当征得业主(业主代表)大会的同意,并按规定交纳场地占用费。对车辆停放有保管要求的,由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。



  第二节 物业维护

  第五十六条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定及合同约定,承担物业的保修责任。

  建设单位可以将物业保修的有关事宜以书面形式委托物业服务企业承担。

  物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修由其自行负责,相邻业主应当提供便利。业主对其专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻和共用物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。

  第五十七条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的市政公共道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业服务企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;供水、供电、供气、供热等专业运营单位应当承担分户计量表和分户计量表前(包括变电、二次供水、换热、燃气调压)等设施设备及相关管线和计量装置的维修养护责任。

  第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督按有关规定执行。

  第六章 法律责任

  第五十九条 违反本办法规定的,依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)等有关法律、法规处理。

  第七章 附 则

  第六十条 业主自行管理物业的,参照本办法的有关规定执行。

  第六十一条 本办法自发布之日起施行。

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关于发布《道路商品汽车发送管理办法》(试行)的通知

交通部


关于发布《道路商品汽车发送管理办法》(试行)的通知
1997年2月13日,交通部

各省、自治区、直辖市交通厅(局、委、办):
现发布《道路商品汽车发送管理办法》(试行),自1997年5月1日起施行。

道路商品汽车发送管理办法(试行)

第一章 总 则
第一条 为维护道路商品汽车发送秩序,规范经营行为,保护经营业户的合法权益,根据国家有关道路运输管理规定,制定本办法。
第二条 道路商品汽车发送是指在我国境内道路上,受汽车生产厂、购车单位或个人委托,提供驾驶劳务,运送商品汽车以及其他机动车辆的有偿的运输服务活动。
第三条 凡在我国境内道路上从事商品汽车发送的业户,应遵守本办法。
第四条 中华人民共和国交通部负责全国道路商品汽车发送管理;各级交通主管部门,具体负责道路商品汽车发送的管理工作;各级道路运输行政管理部门(以下简称运政部门),负责组织实施本办法。

第二章 开业条件
第五条 凡从事营业性道路商品汽车发送的业户,除符合《道路运输服务业户开业技术经济条件》的一般条件外,还应具备下列条件:
1、有与经营规模相当的管理、技术人员;有与承接商品汽车发送数量相当的驾驶人员,向社会聘用驾驶人员,应订有合法有效的劳务合同;
2、具有完善的组织章程;
3、具有与经营规模相适应的停车场地,租用停车场地,需有一年以上合法有效的租赁合同;
4、从事道路商品汽车发送的驾驶人员,须持有效的驾驶执照,并具有3年(含3年)以上的驾龄。严禁聘用离退休驾驶人员从事商品汽车驾驶业务。

第三章 申请与审批
第六条 凡申请从事道路商品汽车发送的业户,须持乡(镇)人民政府、街道办事处或主管单位证明和有关开业申请材料,向所在地县级运政部门提出书面申请。
第七条 审批权限:
(一)县级运政部门,负责对申请业户的有关材料进行初审,符合开业条件的签署意见后,报地(市)级运政部门审批。
(二)地(市)级运政部门,依据本办法第五条开业条件及县级运政部门意见进行审批。符合开业条件的发给《公路运输经营许可证》,并在经营范围内注明“商品汽车发送”。
第八条 已取得道路运输经营资格的业户,新增道路商品汽车发送服务项目的,按规定程序进行申请和审批。
第九条 各级运政部门,自接到业户书面申请之日起,30天之内作出批准(合格)或不批准(不合格)的书面答复。
第十条 道路商品汽车发送的业户,迁址、分离或合并,应在变更之日30天前,持有关材料按本办法第六、七条规定办理变更手续。
第十一条 道路商品汽车发送的业户歇业、停业,应在歇业、停日之日30天前,持有关材料向原审批机关办理歇业、停业手续,按规定时间交回《公路运输经营许可证》。
第十二条 道路商品汽车发送的业户,在注册地以外的地区经营商品汽车发送业务的,需经注册地运政部门的审核,报省级运政部门同意,经商异地省级运政部门同意,并办理有关手续后,方可经营。

第四章 道路商品汽车发送的组织与管理
第十三条 办理道路商品汽车发送委托业务时,委托人应做到:
(一)选择具有经营资格的道路商品汽车发送业户;
(二)准确提供发送车辆的名称、型号、数量、收发车人的详细地址及发送过程中的注意事项等内容。
未按以上规定办理道路商品汽车发送委托业务,由此造成发送事故的,由委托人负责。
第十四条 受理道路商品汽车发送委托时,经营道路商品汽车发送的业户应做到:
(一)认真核实委托人提供的第十三条第二项的有关内容;
(二)认真检查车辆的外型以及新车限速装置是否完好,如有外型破损,作出详细记录,记录内容由委托人签字认可;限速装置不符合技术要求的,由委托人负责修理完好后,方可受理。
未按以上规定受理道路商品汽车发送委托业务,由此造成发送事故的,由道路商品汽车发送业户承担责任。
第十五条 道路商品汽车发送的业户和委托人应签订商品汽车发送合同,并分别办理车辆、第三者责任等有关的保险业务手续。
第十六条 道路商品汽车发送的驾驶人员,实行《道路商品汽车发送驾驶员上岗证》制度。《道路商品汽车发送上岗证》实行年审,未经年审的无效。
《道路商品汽车发送驾驶员上岗证》式样,由交通部统一规定(见附1)。各省、自治区、直辖市运政部门负责印制、发放和管理。
第十七条 道路商品汽车发送实行《道路商品汽车发送证》制度。一车一证,随车携带。《道路商品汽车发送证》一次有效,转让、涂改、顶替、超规定期限无效。
《道路商品汽车发送证》式样,由交通部统一规定(见附2)。各省、自治区、直辖市运政部门负责印制、发放和管理。
《道路商品汽车发送证》由道路商品汽车发送业户凭商品汽车委托人的委托到发车地运政部门申请领取。
第十八条 道路商品汽车发送的驾驶人员,必须按规定的行车速度运行。新车严禁提前拆除限速装置。车辆送到指定地点后,按委托人签字认可的发送合同或委托凭证,交接车辆。若有损坏,双方作好记录,签字认可。
第十九条 经营道路商品汽车发送的业户,应按规定缴纳运输管理费。
第二十条 不准使用发送车辆在发送途中从事营业性道路运输,但对同一生产地、同一到货地的中型货车驮载小轿车的情况除外。道路商品汽车发送业户需按规定到当地运政部门办理一次性特种货物营业性运输手续后,方可驮载运行。
第二十一条 从事道路商品汽车发送的业户,应按规定向当地运政部门,报送有关统计资料。

第五章 费收与票据管理
第二十二条 经营道路商品汽车发送的业户,必须使用统一规定的票证。
第二十三条 经营道路商品汽车发送的收费标准,按各地物价管理部门和交通主管部门的有关规定执行。

第六章 违章处罚
第二十四条 道路商品汽车发送过程中,违反本办法第十六条规定的,每个驾驶员处以200元罚款。
第二十五条 被发送的商品汽车在运行途中,违反本办法第十七条规定的,每车次处以500元的罚款。
第二十六条 道路商品汽车在发送过程中,驾驶人员擅自拆除限速装置的,每车次处以200元的罚款。
第二十七条 使用发送的商品汽车或其他机动车辆从事营业性道路运输的,以及违反本办法和道路运输其他规定的,按《道路运输违章处罚暂行规定》的有关规定处罚。
第二十八条 处罚应按《交通行政处罚程序规定》办理,限期执行。触犯刑法的,移交司法部门处理。
第二十九条 当事人对运政部门所作的处罚决定不服的,应在处罚决定书送达后15天内向作出处罚决定的上一级运政部门申请复议,复议单位应在收到申请书之日起2个月内作出复议决定。当事人也可在处罚决定书送达3个月或复议决定书送达15日内向人民法院提起诉讼。申请复议或提起诉讼,不停止对处罚的执行。逾期不起诉又不执行处罚决定的,运政部门应提请人民法院依法强制执行。

第七章 附 则
第三十条 使用专用车辆进行滚装运输(驮背运输)商品汽车的,视同营业性道路货物运输。
第三十一条 本办法由交通部负责解释。
第三十二条 本办法自1997年5月1日起施行。
附1:道路商品汽车发送驾驶员上岗证:卡片式、塑封、规格:
8cm×5cm。 式样如图:
正 面 背 面
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| | |姓名 | 照 |
| (编号: ) | | | |
|道路商品汽车发送驾驶员 | |性别 | |
| | | | |
| | |年龄 | 片 |
| | | --------|
| | |驾驶证号: |
| 上 | | |
| | |单位名称: |
| 岗 | | |
| | |有效期:年 月 日 |
| 证 | | |
| | | |
| | | |
| | | 至 年 月 日 |
| | | |
| 中华人民共和国交通部制 | | |
| | | 发证机关( 日 期) |
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附2:道路商品汽车发送证:规格:20cm×12cm
材料:70g 绿色彩纸
式样如图:
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| 道路商品汽车发送证 |
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|发送单位:------------------------------------------------------------------------ |
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|驾驶员姓名------------上岗证号--------车型--------临时牌照号---------------------- |
| |
|起运地---------------------------------------------------------------------------- |
| |
|到达地---------------------------------------------------------------------------- |
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|有效期 年 月 日至 年 月 日 |
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| |
| |
| 发证机关 |
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| 年 月 日 |
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[摘要]目前具有中国特色的社会主义法律体系已初步建成,法律已覆盖社会的多个方面,并快速发展。法律正在扩张,这是我国法治建设成就的直接体现。然而在当今法律扩张的时代下,法律更多所体现的是在其数量上的具体适用而不是对法治精神的体现,公民对法律的认识也多是从对法律工具意义上的理解,这些都不是中国法治建设所追求的根本目的。因此,有必要从法律价值的视角来冷静的思考法律扩张时代下的法律所应当怎样充分体现真正价值以促进法治建设。
 
[关键词] 法治 法律扩张 法律的价值   


一、法律扩张的时代背景及所面临的问题所在
  
中国致力于法治建设数十年,于如今已取得了令世人瞩目的成就。具有中国特色的社会主义法律体系已初步建立,诸多法律已覆盖社会政治、经济等相关方面并不断发展扩张。法治进程依然坚定前行,各项法律从制定到实施不断地作用于社会生活的各个方面,中国发展已然进入到一个法律扩张的时代下。法律扩张是应法治国家建设的必经之途,同时也是国家法治建设成果的积极反应。法律扩张主要表现在有形和无形的两个方面。有形的法律扩张指法律不断地被制定和实施,同时随法治进程之坚定前行,法律在数量上依然会呈现向上发展的态势。无形的法律扩张指法律意识在社会中的不断传播,即“依法而有所为,依法而有所不为”的意识逐渐在社会中扩展和深化。
  
然而,我们必须直面我国的法治建设正处在发展而非完善的事实。冷静的思考我们所处之法律扩张的时代,不难发现这个时代下有两个问题我们必须要面对。其一,即有形的法律扩张下,法律被多数体现在数量上而非体现在质量上。其二,即无形的法律扩张下,法律更多的被体现在“用”上而非法律及其价值本身。  

(一)有形的法律扩张所存在的问题  
 
中国法治建设之初,基于特定的历史原因,法被真正的亟需。法律首先在创制数量上和施行速度上被要求,以期及时填补法律在社会中的空白,确保有法可依。这种思维和模式于当下依然在延续,然而“法治之法”并非仅仅只需要数量上的法律。而今中国特色的社会主义法律体系已经初步建立,数量上的法律已经并非建设上的主要追求。当今中国法律上的主要追求应当是在契合中国特色法律体系实质精神上,即中国特色化、科学化和民主化。或许是原有机制的惯性,我国目前多数的法律仍然是体现在以数量来弥补具体适用上的空白而非体现在“法治之法”的本质精神上。这样就不可避免的造成了现有法律难以较为持续的适应中国实际需求的变化和发展,而不得不重新出台新一轮的适用性法律以适应需要。同时当一旦出现新的变化而短期适用性法律又难以适应时,新的一轮循环又不得不紧迫开始。如此难以体现“法治之法”的本质精神而仅追求数量上之法律的循环往复,最终造成的结果可能是中国法治的停滞。  

(二)无形的法律扩张所存在的问题   

社会中常会出现诸如以下舆论,如一旦当利用法律手段不能完全按照自己的预期解决利益上的纠纷时则呼法律无用或法律无能。又如一旦社会上出现某些问题则动辄强调法应加强或苛以重法。还如一旦当某些具体性而非普遍性问题不能被及时解决则要求此应立法,彼亦应立法。等等诸如以上相似舆论时常性的出现,笔者常会思考,难道我国现有体系内的法律真的就如此价值微微?诚然我国社会主义法治仍处于建设阶段而远未达至完善,一些方面存在着法律或法律相关制度不健全的现象,但是这些难道就是问题全部原因之所在吗?   

然而当笔者难以自我全面合理解释而反观产生如上法律意识的人其本身时,笔者豁然发现,是否产生如此法律意识的人其本身存在着一部分原因呢?法治建设是一次历史性的转折,原有的价值观念相应的也需要随之出现转折性的重建。然而价值观念上的重建却难以像机制上重建那样迅速,滞后则必然出现。随改革开放的进展,各种社会思潮涌现,同时又对原本滞后的价值观念进行了冲击,甚至在一定程度上出现了混乱。当人们无所适从时,随法治建设的深入,人们首先在对法治和法律适用上的作用价值注入了高度的期望。同时随之数量上的法律施行及扩张,更加偏离人们对法律应有价值的理解。然而这种数量上的法律诸如上文所述其本身就存在一定程度上对“法治之法”的价值上的缺失,因此其不能从根本上树立人们对法律完整的价值认识。而且法律本身亦有其局限性,当法律没有如期扩张到其本身所不能达到的地方或扩张到其本身所不应到达的地方时,法律根本不能在这些地方发生良好的作用,甚至会发生反作用。如果对法律价值上的理解不完整即把法律仅仅局限在“用”上,而当这种意义上的“用”难以实现时,人们难免对法律抱以失望或无用的态度。
  
综上所述,无论是有形还是无形的法律扩张中所存在的问题,其根源都是对“法治之法”应有价值的缺失。因此,探寻法律的价值便成为解决问题的关键。   

二、法律的内在和外在价值分析   

价值一词其本身就具有多元性,从不同的角度去探析会得出不同的解释。概括的说,价值就是事物所具有的属性、能力、规定和组成部分。如果我们探讨某一事物是否具有价值,一方面是探讨这个事物相对其本身之外是否具有作用上的意义,另一方面则是探讨这个事物其独立的自身上的意义。事物相对上的意义就是其外在价值,事物自身上的意义就是事物的内在价值。   

就事物的外在价值一般具有以下特点。首先,外在价值所依赖的是其所能实现某种目标作用上的意义。即如果另一事物能够更好的实现可欲的目标,那么该事物的价值就会下降,甚至会被替代而失去价值。其次,外在价值所依赖的是在其所能实现另一事物的目标上,所以外在价值的大小或有无是决定在依此事物去作用目标的人的主观选择上。再次,如果某一事物只具备外在价值,那么其重要性就不在来自于本身,因此我们在面对单纯具有外在价值的事物时,就不能在强调它的外在价值属性的同时说它的重要性还来自于其自身;即使有这样的判断,但是这将无法避免的成为一个逻辑上的悖论。   

所以当我们讨论一个事物的价值时不能仅局限在此事物的外在价值上,完整的发现其价值必须同时寻找其内在价值。内在价值是事物价值的根本,与外在价值不同,拥有内在价值的事物是可以主张其所能够实现的目标的;换言之,拥有内在价值的事物,并不妨碍它能够被视为服务于可欲目标的工具。但是外在价值的多少、大小,并不影响内在价值在证明该事物之重要性上所有的核心地位。也可以这样说,当我们要想强调某一事物的重要性时,如果它拥有内在价值,只需要成功说明该种价值,那么该事物的重要性就不可动摇,这种重要性并不因其外在价值而有所改变。内在价值是事物固有的、特定的和不依赖它物来证明自身意义上的存在。

  因此具体探讨法律的价值时,在关注法律的外在价值时还应发现其更为重要的内在价值。无论是依赖数量上的法律来弥补社会管理上的法律依据空缺,还是社会公民法律意识中对法律“用”的意义上的理解,其所体现的都是法律的外在价值。如果只关注法律的外在价值,那么其就沦为了简单的工具,它存在的意义也就是可有可无的了。然而,这与中国社会主义法治建设方向是相背离的。   

法律所承载最为根本的不应是其工具意义上的利用价值,而应当是对法治在精神上的表达和贯彻,只有法律的内在价值才能真正体现“法治之法”的本质精神。法的内在价值是对法治的诠释,法治通过法来具体化到现实中的各个方面。法的内在价值是对民主的坚持,民主上所需要的各种诉求通过法来表达和维护。法的内在价值是对公民权益的保障,公民权益是法的来源,而法也不仅仅具有工具作用上的意义。法的内在价值是是法重要的组成部分,它决定了法不因其在具体适用上的能或不能而有所改变,亦或可有可无。   

三、法律扩张时代下的法律实现其内在价值的途径   

法律扩张时期是中国法治建设的关键阶段,这个时期的关键又是对法律质量的提升,而法律质量的关键又在于对法律的内在价值的体现,因此必须充实我国法律的内在价值。   

首先,法律的制定和实施中应当更多的体现其内在价值。法律体系初步建立前,法律制定和实施从某种意义上说更具有构架上的重要作用。而在我国社会主义法律体系初步建立后,法律应当着重从体系内的根本价值上进行构建。这种价值所承载的是社会主义法治和民主的内核精神,而不是政府管理手段上的作用意义。所以法律的制定应当从以数量上的具体适用为出发点上而转移到从质量上体现法律的内在价值为出发点上,进而使法律所承载的不仅是其规制手段上的意义,而同时更加充分的包涵法治和民主的精神。同时在法律的实施过程中应当对法律的目的和具体内在价值进行更为深刻的理解,而不是单纯的依法律机械的执行,更不因该将法律视作在具体政策上推行和管理手段上的工具。   

其次,应当赋予“普法”以新的内涵,同时扩大公民在法律制定中的参与权。传统意义上的普法主要是对法律教条式的宣传,其在作用仅仅是告诉人们什么该做、该怎样做和什么不该做。这种普法就是培养公民在法律意识上仅仅将法律的价值视为“用”,而令人们忽视了法律为什么“有用”的内在价值。中国的法治建设是政府推进型的法治建设,其目标之一就是让公民认识到法律对于他们真正意义,进而坚实法治的基础。所以普法不仅仅当告诉公民法怎么用,而更应当告知法为什么这样用的原因即法律的内在价值。同时应当扩大公民在法律制定中的参与权,没有那种普法教育更能让公民在参与到具体的法律制定过程中更加深刻的理解法律内在价值和对他们真正的意义。   

最后,应当在明确法律的内在价值的基础上理解法律应有的界限。理论上法律的界限主要讨论的是法律和道德之间是否存在必然的联系。法律的内在价值是法律之所独立存在的根本原因,同时其他事物的存在亦有其本身所特有的独立价值来决定。所以笔者认为,无论承认或不承认法律和道德之间是否存在必然的联系,都不能否认法律和道德各自存在的事实。既然二者各自的存在都是事实,则二者各自的内在价值从根本上决定着二者之间具有不同的意义范围,因此二者在理论上必然存在着一定的界限。同时,又不可否定二者之间在实际中存在或此或彼的联系,在现实中不可能完全隔离。同理,诸如习惯、政策、纪律等其他社会规范中也同样有其特有的内在价值和范围覆盖,各自间很难说就可以无碍的取代或必然的隔离。所以法律扩张时代下的法律应当有其扩张的必然界限,法律的内在价值决定法律所能发挥的社会功能而不可能无限扩张。因此,法律不是万能的,无论是在法律的制定上,还是公民对法律的认识上都应当在理解法律内在价值的基础上明确法律的界限,而不能在法律的范围外事则躬求于法律。   

总之,法律扩张时代下的法律应当更加突出和明确法律的内在价值,将对法律数量上的追求提升到对法律质量上的追求,将公民的法律意识从仅仅对法律用的意义上之理解提升到法律对法治建设意义上的完整理解,以真正充实中国特色社会主义法律体系,推进中国法治建设的发展和完善。

  [作者简介]熊利民,中国人民大学宪法与行政法学硕士研究生,江苏济恒律师事务所兼职律师,研究方向:法理学、宪法学、行政法学、法律史学。联系方式:Email: xiongliminhr@163.com