“有人从西珥不住的大声问我：‘守望者啊！黑夜还有多久才能过去呢？守望者啊！黑夜还有多久才能过去呢？’ 守望的人回答：‘黎明来到了，可是黑夜却没有过去！你们如想再问，就可以问，就可以从头再来’。”
——《以赛亚书》


购房契约的新约与旧约
作者：蓑笠翁


自2001年，北京市的房屋买卖契约由市房地局统一修订，换成了新的版本：旧契约条款少，新契约内容全。几年过去了，于是就有了自己的一些想法，直到一天，有些现象看在眼里，有了“骨鲠在喉，不吐不快”的感觉。

那么何谓“新”呢？我想，应该指“超越旧的”。诸多报刊著文云：新契约克服了旧契约的种种弊端，代之以完善的条款和内容，对“消费者更大限度的购房权益保护”。历史，总是在两种力量的较量中曲折发展，好比由秦始皇写一部，就得由孟江女写另一部。关于契约的进步作用，梅因在《古代法》一书中写道：“所有进步社会的运动在有一点上是一致的。在运动发展过程中，其特点是家族依附的逐步消灭以及代之而起的个人义务的增长。‘个人’不断地代替了‘家族’，成为民事法律所考虑的单位。……则我们可以说，所有进步社会的运动，到此为止，是一个‘从身份到契约’的运动。”从契约内容上说，新契约是一种进步。但作为力量之一的房地产商们似乎不喜欢这个“新”版本的契约，专业人士们（比如律师/学者）却发现，旧契约中出现的许多问题在新契约中依然存在，政府修订契约的初衷，对房地产商们的制约并没有实现，较为关键的问题并没有解决。中国的变革，一向系政治行为，其它因素的作用，一直有限。很多事件的推动，完全依附于政治，并不时摇摆于政策和“首长讲话”之间，让我们还是用现象来说话。

现象一：房地产商的实力

房地产商们开发项目以“期房”居多，而 “期房”的最大风险之一是房产建设出现“烂尾”，工程不能按时完成或是根本无法完成，不仅房产会贬值，而且还会直接影响消费者的生活，经济上蒙受巨大损失。而在此时，房地产商的实力就成了“期房”实现的最关键的保障因素之一，实力体现在法律法规中的“硬指标”，就是房地产商的企业资质。这是很简单的问题，房地产商企业资质越高，自有资金越充足，抗风险能力也就越强；反之，房地产商依靠“滚动开发”来运营项目，需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了——房子的销售情况要受市场影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受影响，房产盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。
这样，新契约中虽在的首页留出房地产商的企业营业执照号/企业资质证号等内容，但是仍有房地产商与消费者签约时不填写，也许是想玩一把‘空手套白狼’的游戏吧。有的房地产商甚至于公开说：“生活中我从来不赌，但事业上我是一个大赌徒，每一步路都是在赌”，他们也许从来就没有想过，买他们房产的消费者有没有胆略去赌，有没有本钱去赌啊？！时势造英雄，国家需要金牌时，马俊仁就是英雄；想看电影时，张艺谋就是英雄；而人民需要住房时，房地产商们就是英雄。英雄们的特点是为达目的，可以不问手段。英雄们都是伟大的“成功即道德”的马基雅维利主义者。

现象二：房地产项目的证件

房地产项目的证件是消费者将来能否拿到房地产产权证，最终法定权益能否得到基本保证的“生死线”，这就是人们一般简称为“五证”的房地产项目的销售证件。

1．国有土地使用权证
如果房地产商不能取得国有土地使用权证，就不能取得房屋所有权证，而房地产商取得此证的前提就是向国家按时、足额的缴纳土地出让金，许多房地产商不能取得此证往往是由于资金紧张导致，或销售情况不好，甚至于把资金周转于其它的项目。

2．建设工程规划许可证
房屋的位置、房屋建设情况、道路、市政工程、容积率等等，在房地产项目开发建设过程中，必须到城市规划行政主管部门进行规划审批。

3．建设用地规划许可证
工程情况、选址、工程地形图、批准征用土地的计划等。

4．建设工程开工证
建设用地的条件“三通一平”、施工单位、施工图、“四源”供应协议等。

5．销售（预售）许可证
各房地产商在北京市开发建设的商品房，只有取得销售（预售）许可证后，方可销售和预售。

虽说新契约中对这些内容做了一些规定和提示，“买房看五证”也已经成为消费者们的基本要求，但是一些更加“聪明” 房地产商又开始玩新的花样，正是“伪君子生着一张红衣主教的脸，却有一颗磨坊主人的心”：
（1）利用证件的复印件修修改改、大做文章；
（2）证件中建设项目、建设单位、建筑面积前后不一；
（3）超出销售（预售）许可证注明的楼座、楼层进行销售；
（4）超出建设工程开工证的高度、面积建设。
消费者们看好自己心仪已久的房产，交出自己辛辛苦苦攒下的钱交了定金，等到要签约，而要看房地产商们的“五证”时，他们往往会给出几张模模糊糊的复印件，或者干净利落的告诉你：“原件不在这儿，你如果一定要看，就到我们公司总部去看吧！” 龙应台说过：“你有知道的权利，我就失去了隐秘的权利”。信息是增加有序性的因素。在与房地产商们的博弈过程中，消费者由于缺乏足够准确的信息，处于绝对劣势。要知道，人的言行有时是虚假的，其实，那正是另一种真实！许多违规行为并不是因为不了解法律和一般社会规范，而是因为有其它种种利益和借口。赫伯特-西蒙说：“生存的最好的生物是对周围环境最有利的生物。”同理，发展得最好的房地产商是对社会公众最有利的企业，而最充分考虑人的行为习惯和需求的房产，才是最好卖的房产。你可能在某时某地欺骗某些人，但你不可能在所有的时间所有的地方欺骗所有的人。


现象三：房地产项目的房屋面积

我们正面临一个消费的时代，《精品购物指南》代替了《毛主席语录》，“千万不要忘记阶级斗争” 变成了“及时清除体内毒素”。今天，房地产交易的繁荣，反衬出计划经济的失败，但繁荣背后买卖双方的冲突与矛盾却远非想象的那样简单化。房地产交易中因房屋面积引发的纠纷非常多，已经成为了一种现象。
在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。在新的契约中，虽已要求房地产商将这几项数据明示，同时也强制性规定出商品房销售面积正负3%的误差，但面积风险依然如故：
（1）分摊的公用建筑面积界定模糊，将不应计入分摊的面积计入分摊，消费者无法确认分摊的面积组成是否准确无误；
浙江省人民政府


浙江省普陀山风景名胜区保护管理办法

省政府令第66号


　　现发布《浙江省普陀山风景名胜区保护管理办法》，自发布之日起施行。 　　　　　　　　　　　　　　　　


省　长　万学远 　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九五年九月七日



　　第一条　为加强普陀山风景名胜区管理，更好地保护、利用和开发风景名胜资源，根据国务院颁布的《风景名胜区管理暂行条例》和其他有关法律、法规的规定，结合普陀山风景名胜区的实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于在普陀山风景名胜区的一切单位和个人。
　　第三条　普陀山风景名胜区是以海岛风光和历史佛教名山为主要特色的国家级风景名胜区，由普陀山、洛迦山、豁沙山和朱家尖景区四部分组成。
　　第四条　设立普陀山风景名胜区管理局(以下简称管理局)，在舟山市人民政府领导下，负责普陀山风景名胜区的保护、利用、规划、建设和管理。舟山市人民政府派驻在普陀山的派出机构，受管理局领导，履行各自职责。
　　朱家尖景区由普陀区人民政府依照本办法规定实施管理，其保护、规划工作受管理局指导。
　　第五条　舟山市人民政府授予管理局下列职权：
　　(一)宣传和贯彻国家有关法律、法规、规章和政策，负责组织本办法的实施；
　　(二)负责对风景名胜资源、自然生态环境实行统一保护和管理；
　　(三)根据批准的《普陀山风景名胜区总体规划》，组织编制和实施各景区的详细规划，合理开发、利用风景名胜资源，保护好普陀山风景名胜区的“海天佛国”特色，依法对风景名胜区内的建设项目实施管理；
　　(四)负责确定风景名胜区各景区、景点的环境容量和游览路线；
　　(五)负责风景名胜区环境卫生的管理；
　　(六)负责风景名胜区商业和其他服务业的规划和布局，并会同有关部门对商业和其他服务业依法进行管理；
　　(七)负责风景名胜区社会治安、旅游安全管理工作；
　　(八)组织有关部门搞好风景名胜区交通、通讯、电力、供水和接待服务等基础设施建设，改善旅游环境，提高旅游接待能力和服务水平；
　　(九)其他行政管理职能。
　　第六条　普陀山风景名胜区内的各景区，应划分为一般景区和主要景区。
　　一般景区的详细规划以及居民点规划，由管理局负责组织编制，报经舟山市人民政府审核批准后，报省建设行政主管部门备案；主要景区的详细规划和景区内主要景点、重点项目的设计，由管理局提出方案，征求有关部门意见后，报舟山市人民政府审核同意，再报省建设行政主管部门审批。
　　在详细规划景区和各景点时，要遵守《军事设施保护法》的有关规定，注意对军事设施的保护，并征求有关军事机关的意见。
　　第七条　普陀山风景名胜区内的寺庙房产的归属和管理，按国家有关宗教法规、规章和政策规定执行。
　　第八条　已批准开放的寺庙的维修、改建、扩建，由普陀山佛教协会提出方案，按本办法第九条规定办理；未批准开放的寺庙的维修、改建、扩建，有关单位在按本办法第九条规定报管理局审查前，应征求普陀山佛教协会的意见。
　　第九条　在普陀山风景名胜区从事下列活动，必须首先报经管理局审查同意，再按有关法律、法规和规章的规定报经主管部门批准后，方可进行。
　　(一)从事各项工程建设、设置广告的；
　　(二)因风景区工程建设或栽培、科研需要砍伐林、木(竹)或疏林(竹)间伐、采集标本的；
　　(三)风景区工程建设需要开山、采石、挖取沙、土的；
　　(四)建造坟墓的；
　　(五)因施工需要搭设临时工棚、仓库、修建临时设施或堆放物料的；
　　(六)从事各项经营性活动的；
　　(七)设立主体雕像、恢复或新增摩崖石刻、碑碣的；
　　(八)利用文物、景点、景物拍摄电影、电视的；
　　(九)其他应经批准的活动。
　　第十条　在普陀山风景名胜区，禁止从事下列活动：
　　(一)采伐名贵稀有植物、古树名木；
　　(二)捕猎野生动物；
　　(三)与风景名胜区建设无关的开山、采石，挖取沙、土；
　　(四)在古树名木、景石、沙滩、岩礁、溪池水源、其他古迹景点和批准开放寺庙周围堆放物料、构筑与风景名胜无关的建筑物、设施和倾倒垃圾等；
　　(五)排放污染风景资源、旅游环境的废气、废渣、废水；
　　(六)在景物、树木上刻、划、涂、写或者张贴广告、晾晒衣物、钉挂和绑扎物件；
　　(七)在明示禁止的池塘、河流、水库捕(钓)鱼；
　　(八)在非宗教活动场所燃点香烛；
　　(九)妨碍、破坏游览秩序、安全制度的；
　　(十)有损国格、人格的一切活动；
　　(十一)其他应当禁止的活动。
　　禁止在普陀山前山、中山、佛顶山新建、扩建各类休养所(院)、招待所、宾馆、歌舞厅等设施。
　　第十一条　管理局应严格控制进入风景名胜区内的机动车辆容量。
　　第十二条　各级文物保护单位，应划定保护区范围，其维修必须依法报经批准，并保持其原貌。在保护区范围内，不得新建、改建、扩建任何建筑物、构筑物；特殊需要的，必须按照有关法律、法规、规章的规定报经批准。
　　其他古建筑的维修、改建，应保持其原有历史风貌。
　　第十三条　风景名胜区内军事设施的保护、管理，按《中华人民共和国军事设施保护法》和国家有关规定执行。
　　风景名胜区内军队的非军事设施的新建、改建、扩建，按本办法规定执行。
　　第十四条　风景名胜区内重要古建筑和山林绿地，必须建立消防组织，采取防火措施，严禁丢弃火种、野外用火、燃放烟花爆竹、堆放易燃易爆等危险物品；批准开放的寺庙，应指定地点燃点香烛。
　　第十五条　经批准的建设工程施工时，必须严格保护施工现场周围的景物、景观和古建筑。经批准搭建的临时工棚、仓库和材料堆场，在施工结束时必须清理完毕，恢复原状。
　　第十六条　经批准在风景名胜区从事经营活动的单位和个人，必须严格执行国家有关法律、法规、规章和政策规定。
　　第十七条　普陀山风景名胜区内合法的宗教活动，受法律、法规、规章的保护。
　　第十八条　普陀山风景名胜区的风景资源实行有偿使用制度。
　　以风景名胜资源为依托从事经营活动的单位和个人，都必须缴纳风景名胜资源补偿费。在风景名胜区进行建设的单位、团体和个人，除直接用于公用基础设施建设的投资项目外，必须缴纳公用基础设施配套费。
　　风景名胜资源补偿费、公用基础设施配套费以及对风景资源实行有偿使用的其他收入，主要用于风景名胜区的景观维护和建设、环境保护、基础设施建设等方面。具体收费标准和办法，由舟山市人民政府提出方案，报经省财政、物价部门批准后实施。
　　第十九条　对模范执行本办法，在保护、利用、开发普陀山风景名胜资源中作出显著成绩的单位和个人，由管理局或舟山市人民政府给予表彰和奖励。
　　第二十条　未经管理局同意或未经有关主管部门批准，从事本办法第九条所列活动之一的，由管理局或有关主管部门根据管理局的意见，责令其停止活动，恢复原状、赔偿损失，并可处以警告或一万元以下罚款。
　　有关主管部门未经管理局审查同意而批准单位或个人从事本办法第九条所列活动之一的，其批准文件无效，并由其上级主管部门或行政监察机关对有关责任人员给予行政处分；由此造成的经济损失，由批准机关承担。
　　第二十一条　违反本办法第十条第一款规定的，由有关部门或管理局责令其停止活动，恢复原状、赔偿损失，并可按下列规定予以处罚：
　　(一)对违反第(一)项规定的，处以一万元至十万元的罚款；
　　(二)对违反第(二)项规定的，没收捕猎工具、猎获物和违法所得，并可处以五百元至五千元罚款；
　　(三)对违反第(三)项规定的，没收工具，并处以五千元至一万元罚款；
　　(四)对违反第(四)项规定的，处以五百元至一千元罚款；
　　(五)对违反第(五)项规定的，责令停止排放，限期改正，并处以二千元至五千元罚款；逾期不改正的，可再行处罚；
　　(六)对违反第(六)、(七)、(八)项规定的，处以警告或五十元至二百元罚款；
　　(七)对违反第(九)项规定的，处以警告或五十元至五百元罚款；
　　(八)对违反第(十)、(十一)项规定的，依照有关法律、法规、规章的规定查处。
　　违反本办法第十条第二款规定的，由管理局责令其停止活动、恢复原状或予以没收，可并处五千元以上五万元以下罚款。由此而造成的经济损失，未经主管部门批准的，由行为人承担；经主管部门批准的，由批准机关承担，其上级主管部门或行政监察机关还应对有关责任人员给予行政处分。
　　第二十二条　违反本办法第十二条规定的，由文物主管部门责令其停止活动，恢复原状或予以没收，可并处五千元以上五万元以下罚款。
　　第二十三条　违反本办法第十四条规定，丢弃火种，进行野外用火或燃放烟花爆竹，堆放易燃易爆等危险物品的，由公安机关或公安机关根据管理局的意见，责令其改正，并可处以警告或三千元以下罚款。
　　第二十四条　违反本办法规定，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十五条　按照本办法规定收缴的罚、没款及没收物品变价款，一律上缴同级财政部门，任何单位和个人不得挪用、分成、截留。
　　第二十六条　当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内向作出处罚决定的机关的本级人民政府或上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人既不申请复议，也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第二十七条　管理局工作人员违反本办法的，应从严处罚。
　　第二十八条　本办法执行中的具体问题由舟山市人民政府负责解释。
　　第二十九条　本办法自公布之日起施行。