对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 20:42:37   浏览:8797   来源:法律资料网
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。


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  新修改的民事诉讼法在第十五章增设了“实现担保物权案件”一节,为通过非讼程序实现抵押权提供了程序法支持。由于这是一项全新的制度,且法律的规定相对笼统,笔者认为有必要结合民事程序法的基础理论对在适用非讼程序实现抵押权的相关问题进行探讨。

  一、适用前提

  根据民事诉讼法第一百九十六条的规定,启动实现抵押权非讼程序的主体是“担保物权人和其他有权请求实现担保物权的人”。一般情况下,只有抵押权人才有权申请实现抵押权,但在抵押权人进入破产或强制清算程序时,管理人或清算组取代抵押权人的地位,成为实现抵押权的主体。(为行文方便,下文以抵押权人统一指代抵押权人和其他有权申请实现抵押权的人)

  虽然民事诉讼法未对实现抵押权的非讼程序中的被申请人作出规定,但根据法理可知,被申请人为抵押人。

  抵押权实现的非讼程序的适用情形是抵押权人与抵押人对于抵押权本身不存在实体争议,仅对于实现抵押权的方式(拍卖、变卖或折价)未达成一致意见。若存在实体争议,则应通过诉讼程序解决。结合司法实践,常见的涉及抵押权实现的实体争议主要包括以下几种情形:(1)主合同不成立、无效或者已被撤销;(2)抵押合同不成立、无效或已被撤销;(3)抵押权已因主债权实现而归于消灭;(4)抵押权人已经抛弃了抵押权;(5)抵押权已因主债权罹于诉讼时效而不能请求法院保护。

  二、程序启动

  抵押权人申请实现抵押权的,应当提交以下材料:第一,申请书。申请书应当写明申请的理由、受偿标的以及抵押财产的状况。第二,抵押权人身份证明。公民个人申请的,应当出示居民身份证;法人和其他组织申请的,应当提交营业执照、组织机构代码副本和法定代表人或主要负责人身份证明;继承人或权利承受人申请的,应提供相关证明文件。第三,主债权合同、抵押合同,若抵押权进行过抵押登记的,还应提供相应的抵押登记或证明文件。

  抵押权人欲通过非讼程序实现抵押权的,应该在抵押权存续期间内向有管辖权的法院提出申请。根据物权法及民事诉讼法的相关规定,抵押权人应该在主债权诉讼期间届满之前申请实现抵押权,实现抵押权的案件由抵押物所在地或抵押权登记地基层人民法院管辖。

  根据《诉讼费用交纳办法》第八条的规定,依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件,法院不收受理费。抵押权人提出通过非讼程序实现抵押权申请的,属于特别程序,故人民法院不收取受理费。但抵押权人根据法院作出的准予拍卖、变卖抵押物的裁定申请执行时,应依法交纳申请执行费。

  为了避免抵押人或其他人侵害抵押权,抵押权人在提出实现抵押权申请时还可以提出保全申请,对抵押物或抵押人的行为进行保全,法院要求抵押权人提供担保的,抵押权人应当提供相应的担保。

  三、法院审查

  根据“立审分离”、“审执分离”的要求,人民法院受理抵押权人的申请后,应该由审判业务部门对申请进行审查。

  审查的内容主要包括以下几个方面:第一,主合同与抵押合同的效力。第二,抵押权实现的条件是否成就。第三,抵押权的实行期间是否届满及主债权有无其他担保等。

  法院对当事人申请的审查以形式审查为主,不涉及实体权利义务争议。在具体的审查方式上,以书面审查为原则,举行听证审查为例外,即只有法院认为案情复杂、有必要举行听证或当事人申请听证时,可以举行公开听证,相关当事人可以就与实现抵押权相关的事实与法律问题发表意见。

  法院受理当事人申请以非讼程序实现抵押权的案件,应该自立案之日起30日内审结,以适应抵押权实现程序高效快捷的要求。经审查,抵押权人的请求事项符合规定条件的,法院应当作出拍卖、变卖抵押物的裁定,抵押权人可以以拍卖、变卖抵押物的裁定为执行依据向法院申请强制执行。经审查不符合规定条件的,法院应当作出驳回申请的裁定。当事人对法院裁定不服的,可以以对方当事人为被告,向人民法院起诉,但起诉不影响原裁定的执行。若法院在审查过程中发现当事人之间对抵押法律关系存在实体上的争议,则应当裁定终结此非讼程序,告知当事人可以另行起诉。


  (作者单位:江苏省苏州市相城区人民法院)
孙中山与中华民国临时约法的制订

(怀化学院,李伟迪,副教授,418008)


【内容摘要】孙中山视《临时约法》为中华民国的灵魂,并为之发动了二次护法战争,学术界误以为孙中山亲自主持了临时约法的制订。实际上孙中山不可能主持制订临时约法,孙中山本人对临时约法的评价也是很低调的,因为它没有充分反映自己的革命理想。
【关键词】孙中山 中华民国临时约法 制订 批评
学术界认为,孙中山主持了中华民国临时约法的制订,试举数例:
陈旭麓主编的《中国近代史》:“在他的亲自主持下,南京临时政府参议院用一个月的时间起草了一部《中国华民国临时约法》。”①
罗正楷等编写的《中国革命史》:“特别是在孙中山的参与下,临时参议院从2月7日至3月8日制定并通过了《中国华民国临时约法》。”②
郑兆安等主编的《中国革命史》:“特别是在孙中山主持下制订的《中国华民国临时约法》,于3月11日正式公布,具有更重要的意义。”③
张晋藩著《中国法律史》:“1912年1月7日在临时大总统孙中山主持下,参议议院召开制订约法会议,由革命党人、法制局局长宋教仁主稿,经过一个多月的起草和讨论,至3月8日三读通过,3月11孙中山签署公布。”④
以上四家是我国近代史、党史和法律史研究的大家,都肯定孙中山主持或参与了《中华民国临时约法》的制订,笔者根据民国时期的相关资料,以及当时的历史背景,认为孙中山不仅没有主持约法的制订,而且对约法持批评态度。
一、 孙中山没有亲自主持制订临时约法
1、 中华民国临时政府组织大纲的制订。
《中华民国临时政府组织大纲》(简称大纲)是《中华民国临时约法》(简称约法)的脚本,1911年12月3日大纲公布,孙中山于12月25日(农历十一月初六)才由法国回到上海,不可能参与大纲的制订。据民国时期几位著名的法史学家和宪法专家的记载,也看不到孙中山参与大纲制订的证据。吴经熊黄公觉称:“各省代表乃借汉口英租界顺昌洋行为代表的会所,于十月初四日开第一次会议,推举谭人凤为议长。十二日议决先行起草临时政府组织大纲,并选举雷奋、马君武、王正廷为临时政府组织大纲起草员。十三日议决临时政府组织大纲二十一条。并于即日宣布。”①
杨幼炯著《近代中国法制史》:“各省代表于是年十月初先后到鄂,......十月初十开第一次会议,到有十四省代表,计二十四人。推谭人凤为议长,十二日议决先制定临时政府组织大纲,并选举雷奋、马君武、王正廷为临时政府组织大纲起草员。(有称大纲虽名为雷、马、王等起草,实出自宋教仁之手。)又议决如袁世凯反正,当公举为临时大总统。十三日议决临时政府组织大纲二十一条,并即日由省代表全体签名宣布。”②
谢扶民在《中华民国立法史》载:“各代表等乃借汉口英租界顺昌洋行为会址,于十月十日开第一资会议,推谭人凤为议长。十二日议决先制定临时政府组织大纲,选举雷奋、马君武、王正廷临时政府组织大纲起草。十三日,议决临时政府组织大纲二十一条,即日宣布。”③
王世杰《比较宪法》称:“于是年十月初十开第一次会议,推谭人凤为议长;十二日议决先制定一种临时政府组织大纲,选举雷奋、马君武、王正廷为组织大纲起草员;十三日议决临时政府组织大纲二十一条,并即日由各省代表全体签名宣布。说者谓此项大纲,在表面上虽为雷奋等三人所起草,实则出自宋教仁之手。”④
从以上材料看,制订大纲的动议是由各省都督的代表会议于农历10月12日提出来的,负责起草的主要有宋教仁、雷奋、马君武、王正廷,大纲用一天时间拟成,13日公布。对这些基本事实,五位先生的看法是一致的。
2、孙中山没有参与大纲的修订。
孙中山于1911年12月29日被选举为中华民国临时大总统,孙中山希望增设临时大总统职位,安抚黎元洪;同时因形势的复杂和急剧变化,希望能扩大总统便宜处置之职权,建议修改大纲,并派黄兴到临时代表会陈述意见。大纲宣布后,“议者谓遗漏‘人权’,应予补充;或有行政各部,不应订入根本法;......十一月十二日,孙临时大总统派黄兴至宁,莅代表会,发表修改组织大纲之意见。时已午后9时,于是由云南代表吕志伊,湖南代表宋教仁,湖北代表居正提出修正案,要点如下:一 原第一章临时在总统下加‘临时副总统’五字;原第一条改为‘临时大总统、副总统、皆由各省代表选举之,代表投票权,每省以一票为限。’二 原第五条改为‘临时大总统制定官制官规,并任命文武职员,但任命国务各员,须得参议院之同意。’三 原第三章行政各部改为‘国务各员’;原第十七条改为‘国务各员执行政务,临时大总统发布法律及有关政务之命令时,须副署之。’”经过激烈争论,最后决议案中,规定了临时大总统、副总统的选举程序,增加副总统的机构及其职权,以及扩大总统制定官规、任命文武职员的权力。⑤在此修订过程中,孙中山既没有亲自参加,也没有提出被参议院接受的方案。
王世杰《比较宪法》:“民国元年正月二日该院对于该组织大纲,尚有所修正;其最要者,则为增设临时副总统。”“当时政府尚要求修正组织大纲,添置国务总理,以宋教仁充任;参议院反对,其议遂寝。”①
3、孙中山没有参与约法的制订。
元月28日参议院成立后,准备修改大纲。“临时政府法制局局长宋教仁拟具临时政府组织法草案,共分七章,都五十条,由孙大总统咨送参议院参考编订,此草案之要点有三:(一)列举人民之权利义务各条,惟关于权利,得依法律限制;(二)规定总统得单独宣告大赦、特赦、减刑、复权、及与外国宣战、媾和,无须经参议院之同意,并得发布同法律之教令;(三)有‘临时大总统,除典试院、察吏院、审计院、平政院之官职及考试惩戒事项外,得制定文武官制官规’之条文,似略采五权宪法之意。惟参议院接受此草案后,仍主张自行起草,并于元月三十一日,即行完成审议,并于元月三十一日议决,将草案退回政府。该院旋组织编辑委员会,拟具中华民国临时约法草案,于二月七日提付院会讨论,至三月八日,即已完成审议、第二读会、第三读会之程序,即日公布,所经时间,不过三十二日。至三月十一日,又经临时大总统公布”②
杨幼炯《近代中国法制史》:“先是在临时约法草案未成立时,孙总统即向参议院提出‘中华民国临时政府组织法草案’,请求讨论。参议院当恐受命政府,有损立法独立之尊严,主张自行起草,不肯接受。于元年一月三十一日议决,将原案退回政府。特于二月七日起,召集临时约法起草会议,名为编辑委员会,起草二次,由宋教仁主稿,会议互三十日,至三月八日全案告终。” ③
孙中山所提草案,总统权力比临时约法规定权力大,杨幼炯《近代中国法制史》:“临时大总统于紧急时,得以命令代法律,并得单独宣告大赦及与外国宣战媾和,不必经参议院之同意。”“临时大总统除典试院、察吏院、审计院、平政院之官职及考试惩戒事项外,得制定文武官规。”④
王世杰比较宪法:“临时约法草案,系由院内之委员会(名为编辑委员会)起草。在该草案成立以前,南京临时政府已草就了一种,名为中华民国临时政府草案,并致参议院,请求作为讨论基础。政府草案与临时约法有二个主要的异点:第一,政府草案虽亦采取责任内阁制,而总统之权限则较大于临时约法之所规定;如承认总统于紧急时得以命令代法律;与总统不经参议院之同意,宣战、媾和等规定,第二,临时约法并未容纳孙中山‘五权宪法’之说,而政府草案则有‘临时大总编,除典试院、察吏院、审计院、平政院之官职及考试惩戒事项外,得制定文武官制官规’之规定,盖于承认行政、立法、司法诸权独立之外,尚隐寓考试监察等立之意。该草案致送参议院后,该院仍主张自行起草;正月三十一日该院并议决将草案退回政府。元年二月七日起,该会即讨论该院编辑委员会自行起草临时约法草案;至三月八日,该院即已完成草案审议,第二读会、及第三读会之顺序。”⑤
根据以上史料和比较,可以确定三点:第一,孙中山曾代表政府向参议院提出过约法草案;第二,孙案没有被接受;第三,孙案增加了大纲规定的总统职权,而不是削弱它;第四,约法定案间接吸取了孙案的意见,增加了总统的某些职权;第五;比较孙案和大纲,孙中山没有削弱总统法定职权从而达到限制袁世凯的故意,只是希望有一部约法,来标志民国,并监督袁世凯。
4、孙中山所有文稿中没有孙中山参与大纲、约法的制订和修改的史料。
据我所看的孙中山的文稿中,找不到孙中山关于中华民国临时政府组织大纲、中华民国临时约法的的起草和制订工作的记载,只有一个公布临时约约法的公布文件。
5、孙中山作为临时大总统,是政府官员,按孙中山崇尚的分权原则,孙中山不可能代行参议院的立法权。此不赘述

二、 孙中山对临时约法有诸多批评
孙中山曾明确表示,约法没有真实反映自己的革命理想,《五权宪法》:“至于我们民国的约法,没有规定具体的民权。在南京订出来的民国约法里头,只有‘中华民国主权属于国民全体’的那一条,是兄弟所主张的,其余都不是兄弟的意思。” ①
这个五权宪法,孙中山最先在1906年12月东京《民报》创刊周年庆祝大会上提出:“将来中华民国的宪法是要创一种新主义,叫做‘五权分立’。”②五权指立法权、行政权、司法权、监察权、考试权,这是政府的五项治权,这五权还要受国民的四项政权制约,国民有选举权、创制权、弹劾权和复决权。这种五项治权与四项政权完美结合的宪法才是理想的宪法。但是临时约法既没有详细地、彻底地规定国民的政权,也没有贯彻他的五权分立思想。
《孙中山年谱》:“1912年2月13日,孙中山召集同盟会议员讨论约法。法制局长宋教仁坚主中央集权制,秘书长胡汉民则主地方分权。孙中山对五权宪法未纳入约法,表示不满,谓‘非如此则不足以措国基巩固’;特别强调‘我今已说要定一条‘中华民国主权属于国民全体’,一以表示我党国民革命之真意义所在,一以杜防盗憎主人者,与国民共弃之。’与会者均表赞同。”③
吴经熊黄公觉《中国制宪史》:“中山先生其后概乎言之,曰:‘民国建元之初,予极力主张施行革命方略,以达革命建设之目的。......而吾党之士,多期期以为不可。经予晓喻再三,辩论再四,卒无成效,莫不以予之理想大高。......呜呼,是岂予之理想太高哉!毋乃当时党人知识太低耶?予于是不禁为之心灰意冷。......此予之所以萌芽退志而于南京政府成立之后仍继续停战重开和议也。’”①
孙中山一次讨论中说:“内阁制,纯恃国会,中国本身基础,犹甚薄弱,一旦受压迫,将无由抵抗,恐蹈俄国1905年国会之覆辙。国会且然,何有内阁?今革命之势力在各省,而专制之毒在中央,此进则彼退,其势力消长,即专制与共和之倚伏。倘更自为削弱,噬脐无及。”②
孙中山在《中国革命史》一文中指出:“临时约法,既知规定人民权利义务;而于地方制度,付之阙如,徒沾沾于国家机关,此所谓合九州之铁铸成大错者也。”③
孙中山对约法为什么要承认并且支持?他说:“因为我以为这个执行约法,只有一年半载的事情,不甚要紧,等到后来再鼓吹我的五权宪法,也未为晚。”④
人以上材料看,孙中山对约法的批评主要有二:其一,没有具体规定人民的权利,以及实现权利的保障;其二,没有采取地方分权制,不利于民国的巩固;其三,没有贯彻五权宪法的理论。
对于这样一个不满意的约法,孙中山为什么为之奋斗不息?甚至作为斗争的旗帜?他自己有一个说法:“余对于临时约法之不满,已如前所述,则余对于此与革命方略相背驰之约法,又何为起而拥护之?此读者所亟欲问者也。余请郑重说明之。……故《临时约法》者,南北统一之条件,而民国所由构成也。袁世凯毁弃《临时约法》,即为违背誓言,取消其服从民国之证据,不必待其帝制自为,已为民国所必不容,……余为民国前途计,一方面甚望有更进步、更适宜之宪法,以代《临时约法》,一方面则务拥护《临时约法》之尊严,俾国本不因以摇撼,故余自六年至今,奋然以一身荷护法大任而不少挠。”⑤
忠于历史,是历史研究价值的基础,有感于此,笔者提出孙中山与约法制订的问题,祈为引玉之砖。


注:原文发表在《纪念辛亥革命九十周年国际青年学术讨论会论文集》,岳麓书社2003年出版。
① 陈旭麓,中国近代史,上海人民出版社1983年出版,第524页。
② 罗正楷等,中国革命史,中国人民大民大学出版社1987年出版,第123页。
③ 郑兆安等,中国革命史,湖南师范大学出版社1994年出版,第40页。