论网络运营商对用户隐私权的侵害/管荣齐

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 21:09:24   浏览:9606   来源:法律资料网
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论网络运营商对用户隐私权的侵害
管荣齐*

摘要:“网管”有必要,但过当造成对用户隐私权的侵害。隐私权是自然人的一项重要的人格权,作为隐私权客体的隐私包括私人信息、私人活动和私人领域三大类。对隐私权的保护,世界上有三种模式、两种方法,我国应建立隐私权的直接保护制度。网络运营商对网络用户隐私权的侵害,是其滥用或不当使用网管权的结果,应通过立法或建立特别制度来加强对网络用户隐私权的保护。网管软件对个人接入用户进行实时“抓屏”和监控构成对隐私权的侵害,对单位内部员工在事先未告之的情况下进行实时“抓屏”和监控也构成对隐私权的侵害。

主题词:网络运营商 网络用户 隐私权 隐私权保护

一、 从某网管软件说起
21世纪是互联网的世纪,上网在当前不但已经成为一种时尚,而且也已经成为人们生活和工作的工具和手段。但是,互联网作为除报刊书籍、广播、电视之外的第四媒体,在一些情况下或在某些板快,如BBS、聊天室、文章评论部分、寄生的个人主页等,具有相对较高的不可控性,因而就可能出现较多的侵权信息,对此,网络运营商应当承担一定的监管义务和责任,同时享有相应的权利。网络运营商对网络的监管,简称“网管”,往往通过技术手段实现,如过滤、删除信息,切断链接,登录记录,邮件查看,等等。但这样就会产生另外一个的法律问题,即网络运营商如果滥用或不当使用网管权,就会对网络用户的隐私权造成侵害。
某网络运营商新近开发了一个“网络接入认证管理系统”,该系统的一个主要卖点是它具有一种对用户端进行实时“抓屏”和监控的功能,即凡是通过该认证系统登录在线的用户和计算机,其屏幕显示的内容随时受到网络管理员(网管员)的监视和摄录。该认证系统拟在近期应用于本公司的网络接入业务,同时向社会推介。值得肯定的是,该系统从源头上、从技术上对网络信息加强了监管,有利于分清网络信息侵权责任,有可能杜绝网络信息侵权行为,但矫枉过正,无论对于个人用户还是单位内部用户,都构成了对他人人格权主要是隐私权的侵害。
1、 一般说来,单位用户对该认证系统的监控功能是比较肯定的,因为通过此功能,能够对本单位员工应用计算机的情况进行实时监控,为岗位设置与考核、人员配备与控制提供依据。但是,从员工角度来说,由于计算机本身的特点和应用的普遍性,在个人专用的单位所有的计算机中,开辟有私人领域,存储有私人信息,部分私人活动也借助其完成,对此所在单位也是默许的,因而对这些计算机进行实时“抓屏”和监控的结果,构成了对员工隐私权的侵害。单位对该侵权行为的抗辩理由是,员工在工作期间不得从事与工作无关的活动,实时“抓屏”和监控只局限于上班时间之内。
2、 个人用户对于该认证系统无疑是强烈反对的,因为个人上网属于私人活动和个人隐私,不允许任何人以任何方式加以干涉和侵害。网络运营商的抗辩理由是,对网络进行监控是为了保护社会公共利益,符合法律法规的要求。

二、 隐私权的概念及其法律保护
上述认证系统是否侵害了网络用户的隐私权呢?为了回答这个问题,我们首先探讨一下隐私权的概念及其法律保护。
(一)隐私权
隐私权一词最早是由美国法学家路易斯.布兰蒂斯和萨莫尔.华伦于1890年发表的一篇著名论文《隐私权》中提出的,演变至今,已成为一项公认的独立的人格权。它是指自然人所享有的一种不愿或不便他人获知或干涉的私人信息的支配和保护的人格权。
隐私权的主体是个人,法人不应划入主体范围,因为隐私权的本意所要保护的是自然人的自由与人格尊严,法人的“隐私”属于商业秘密;只有自然人生存时才享有隐私权,死者是没有隐私权的,因为当自然人死亡后,其个人利益随着本身物质载体的终止而消亡,不再具备维护自身利益的可能性,并且死者无权利能力,鉴于权利主体与客体的一致性,死者不能成为隐私权的主体。
隐私权的客体即隐私,乃是一种与公共利益、群体利益无关的,当事人不愿他人干涉的个人私事和当事人不愿他人侵入或他人不便侵入的个人领域。隐私主要包括三大类,即私人信息、私人活动及私人领域,其中私人信息属无形的隐私,主要包含健康状况、财产状况、宗教信仰、医疗记录、身体缺陷、过去经历等等;而私人活动则属于动态的隐私,如日常生活、社会交往、两性关系等等;再商是私人领域,也称作私人空间,如个人居所、日记本、通信(包括电话、电报、信函)、旅客行李等。
(二)隐私权的法律保护
综观世界各国对隐私权的保护,都极为重视,将其确认为人格权,以严格的法律有效地加以保护,主要的立法模式可以分为三种:
一是大陆法模式,以法国、德国为典型,在民法典中明确规定“任何人有权使个人生活不受侵犯”、“法官在不影响赔偿所受损害的情况下,得规定一切措施,诸如对有争议的财产保管、扣押以及专为防止或停止侵犯个人私生活的其他措施。在紧急情况下,法官得紧急下令采取以上措施”。
二是英美法模式,又有直接保护和间接保护两种具体方式:
1、 直接保护方式,如美国。美国直接保护隐私的做法是:其一,联邦最高法院宣称在宪法中存在一般隐私权的事实;其二,对侵害隐私权的行为直接认定为侵害隐私权的侵权行为,并责令侵权行为人承担精神损害赔偿的责任。
2、 间接保护方式,如英国。英国对于侵害隐私权的行为不直接定为侵害隐私权的侵权行为,而是认定为其他类似的侵权行为,按照其他类似的侵权行为承担民事责任,如名誉、信息侵害的赔偿等等。
三是北欧法模式,瑞典比较典型,采用的是古老的政务公开原则和现代的数据保护立法。瑞典1766年宪法确定了政务公开原则, 1973年《数据保护法案》规定了监控对象接触自动处理的个人数据的一般权利。
在我国,1986年制订的《民法通则》没有将隐私权规定为公民的人格权,但在我国《宪法》、最高人民法院的司法解释特别是一些民法特别法中包含有隐私权保护的内容,如《未成年人保护法》第30规定了任何组织和个人不得披露未成年人的个人隐私;《妇女权益保障法》第39条规定了禁止用侮辱、诽谤、宣扬隐私等方式损害妇女的名誉和人格;在《残疾人保障法》和《老年人权益保障法》中,都设置了保护残疾人、消费商和老年人合法权益的条文。但这些规定或者存在法律适用上的局限性,或者通过名誉权对隐私权进行间接保护,或者仅是针对社会中的特殊群体(未成年人、残疾人等)。随着电脑与网络的进一步发展,隐私权问题在现代社会变得更加尖锐起来,将会导致立法上的严重缺漏与司法的无所适从。基于此,建议我国的立法机关尽快进行隐私权保护的立法,完善我国隐私权的法律直接保护制度。

三、 网络用户隐私权及其法律保护
在探讨了隐私权的一般概念和法律保护方法之后,我们再进一步探讨网络用户隐私权及其法律保护的要求。
(一)网络用户隐私权
对网络用户而言,隐私权主要体现为决定是否向他人公开个人信息的权利,自己使用或许可他人使用个人信息的权利,个人信息被收集前收到相关通知的权利,确保信息准确无误的权利,个人信息安全受到保障的权利,等等。如上文所述,加强网管是网络运营商为了防止网络用户对其他网络用户的隐私权造成侵害而采取的保护措施,但如果矫枉过正,措施不当,网络运营商本身也会侵害网络用户的隐私权。网络运营商的以下行为显然属于侵犯网络隐私权的行为:
1、 未经用户许可,以不合理的用途或目的保存或收集个人数据。计算机系统的工作原理决定了一定的信息被自动保存下来的可能性和必然性。对于这部分自动保存的信息,如果不影响网络的正常营运,应当及时删除。未经许可并以不合理的目的保存或收集个人信息,就会构成对该用户隐私权的侵犯。
2、 不当泄漏或故意传播个人信息。合法取得个人信息,但未经许可而不合理的利用个人信息,或者超出许可范围滥用个人信息,则侵犯隐私支配权。
3、 擅自篡改个人信息或披露错误信息。网络运营商应保证个人信息的客观性和准确性,隐私权决定了网络用户有权查询网络运营商收集的信息,更正错误的信息。
4、 非法打开他人的电子邮箱和非法进入私人网上信息领域。网络空间虽然是一种虚拟空间,但存在于其中的个人信息同样不得被侵扰、刺探或窥视。
(二)网络用户隐私权的法律保护
随着计算机的普及和互联网的广泛应用,网络运营商对网络用户隐私权的侵害行为呈明显的上升趋势,因而有必要特别针对网络用户隐私权的法律保护,在以下方面做出特别规定:
1、 借鉴和吸收美国在《数字化千年之际版权法案》中采取的通知方式。只要权利人向网络运营商发出了通知,告知在其所提供的个人主页或者BBS上有侵权信息,如果其在得到通知后没有证据表明这个信息没有侵权,那么他必须删除,否则权利人可以控告他;如果被指控方也发出反通知给网络运营商,担保他的言论并没有侵权,而网络运营商不能对这些言论是否侵权作出判断,那么网络运营商不必删除这些言论,其法律后果由发表言论者本人承担。
2、 网络运营商发布隐私政策声明。在主页上的醒目位置设置隐私政策声明栏目,以表明对用户隐私权的充分重视,并且在声明中包含有下列内容:绝不非法收集、披露、使用、传播个人信息的承诺,特定情况下收集、转移资料的可能性,网络运营商取得个人信息前的通知义务,用户查阅及改正错误资料的权利和程序,用户权利受侵害时的救济途径,个人信息的安全保护措施,网络运营商最方便的联系方式以及与隐私政策声明的链接。
3、 网络隐私认证。从促进电子商务产业发展的角度来说,行业自律是隐私保护模式的首选。因此,不妨考虑在该行业组建一个独立的、非营利性的组织,由这个组织对每个申请认证的网络运营商的隐私政策和实施情况进行审查,凡是符合隐私行业指引的网络运营商,可以通过认证,并可以在其网站或网页上张贴认证标志。这既有利于提高网络运营商的商业信誉,也可以增添用户使用互联网的信心,扫除消费商对个人隐私保护的忧虑。
4、 不断更新技术,保障数据安全。其一,网络运营商可以研发或使用个人隐私偏好的软件,通过这些软件,用户可以发现哪些是合乎隐私权保护要求的站点,哪些不是,从而决定是否浏览;或者通过这些软件,用户可以了解网上购物必须输入哪些信息,且可以肯定输入这些信息不会使自己的隐私权受到侵害;其二,网络运营商应该不断更新技术,防止黑客的攻击。面临越来越多的黑客现象,对于个人数据安全的保护,网络运营商负有不可推卸的责任,因为在众多案例中,并非黑客的技术高明,而是网络运营商的安全措施本身漏洞百出。

四、 结语
在探讨了隐私权、网络用户隐私权及其法律保护等课题之后,我们重新回到本文一开始所提及的“网络接入认证管理系统”,评判一下它对用户隐私权的侵害。
我们知道,该认证系统的用户有两类,一类是网络接入商,一类是设有内部局域网的单位。网络接入商应用该系统的目的是加强对接入用户的监控,以满足网络安全和社会公共利益的需要;设有局域网的单位应用该系统的目的是加强对本单位员工上网和运用计算机情况的监控,为岗位设置与考核、人员配备与控制提供依据。网络接入商应用该系统后对接入用户隐私权造成的侵害,属于“非法进入私人网上信息领域”;设有内部局域网的单位应用该系统后对本单位员工隐私权造成的侵害,在于未事先履行告之义务。
关于抗辩理由,网络接入商的“维护网络安全和保护社会公共利益”不成立,其理由是只有政府和社会公共团体才可代表社会干预和调控社会经济生活,其他任何组织和个人均没有此权利;设有内部局域网的单位的“员工在工作期间不得从事与工作无关的活动,实时‘抓屏’和监控只局限于上班时间之内”的抗辩理由,只有在单位履行了对员工的告知义务的情况下才可得以主张,换句话说,单位未事先通知员工该认证系统具有实时“抓屏”和监控的功能,就构成对员工隐私权的侵害,就应当承担相应的法律责任。

主要参考文献
【1】 张新宝,《隐私权的法律保护》(M),群众出版社1997年版。
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淮南市行政执法责任制实施办法

安徽省淮南市人民政府


第102号

  《淮南市行政执法责任制实施办法》已经2006年3月20日市人民政府第26次常务会议通过,现予公布,自2006年5月1日起施行。


二○○六年三月二十四日



淮南市行政执法责任制实施办法

第一章 总 则

第一条 为促进行政执法部门和行政执法人员依法行政,提高执法水平,保证法律、法规、规章的正确实施,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称行政执法责任制,是指行政执法部门为保障法律、法规、规章正确有效地实施而建立的履行行政执法职责,承担行政执法责任的工作制度。
  第三条 行政执法部门及法律、法规授权或者依法委托的组织(以下统称行政执法部门),应当依照本办法建立和实施行政执法责任制。
  第四条 市、县(区)人民政府负责本行政区域内行政执法责任制的建立、实施和监督工作,并对所属部门的行政执法工作进行评议考核(以下简称考评)。
  行政执法部门负责本部门及所属行政执法机构行政执法责任制的建立、实施和监督工作,并对所属行政执法机构和行政执法人员的行政执法工作进行考评。
  授权或委托的行政执法组织应当按照同级人民政府、上级主管部门或委托部门的要求,建立和实施行政执法责任制,接受其监督、考评。
  第五条 法制工作机构具体负责行政执法责任制的组织协调、监督指导和检查考评等日常工作。
监察、人事、财政、审计等部门,应当按照各自职责,密切配合,共同做好行政执法责任制的有关工作。
  第六条 实行行政执法责任制应当做到有法必依、执法必严、违法必究,行政执法应当做到合法、公正、廉洁、高效。

第二章 行政执法责任

  第七条 市、县(区)人民政府应当清理、确认并向社会公告本行政区域内的行政执法主体,清理结果向上一级政府法制工作机构备案;行政执法主体发生变更的,应当及时向社会公告。
  第八条 行政执法部门的主要负责人是本部门行政执法责任制工作的第一责任人,对本部门的行政执法责任制工作承担领导责任。
  第九条 行政执法部门应当将法律、法规、规章规定的行政执法职权职责分解落实到内设机构、执法岗位和执法人员,确定执法权限、责任和目标,制定具体的考核、奖惩和行政执法违法责任追究办法。
  第十条 行政执法部门应当对所执行的法律、法规、规章进行梳理,分类排序、列明目录,做到分类清晰、编排科学,并以适当方式向社会公告。
  执法依据因法律、法规、规章修订、废止发生变化的,应当调整目录,及时向社会公告。
  第十一条 行政执法部门应当平等对待行政管理相对人,不偏私、不歧视;行使自由裁量权应当符合法律目的,所采取的措施和手段应当必要、适当;实施行政管理可以采用多种方式实现行政目的的,应当避免采用损害当事人权益的方式。
  第十二条 行政执法部门实施行政管理,应当严格遵循法定程序,注意听取公民、法人和其他组织的意见,告知其依法享有的权利,保障管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。
  行政执法人员履行职责与管理相对人存在利害关系的,应当回避。
  第十三条 行政执法部门实施行政管理,应当遵守法定时限,履行法定职责,提供优质服务。
  行政执法部门应当加快电子政务建设,扩大网上办公范围;各部门之间应当做到行政管理信息互通和资源共享,提高办事效率,降低管理成本。
  第十四条 行政执法部门应当诚实守信。非因法定事由并经法定程序,不得撤销、变更已经生效的行政决定;因国家利益、公共利益或者其他法定事由需要撤回或者变更的,应当按照法定权限和程序进行,并对管理相对人造成的损失依法予以补偿。
  第十五条 行政执法部门应当实行政务公开,涉及国家秘密的事项除外。行政执法部门应当公开执法的依据、权限、范围、职责、条件、时限、程序、收费标准和办理结果等事项, 公布的信息应当全面、准确、真实,方便公众查阅。
  第十六条 行政执法部门应当建立内部决策制度,实行依法决策、科学决策、民主决策,完善决策程序。
  第十七条 两个以上行政执法部门实施同一法律、法规、规章的,应各司其职,各尽其责;职责划分不明确的,应报共同的上一级行政机关依法确定。
  法律、法规、规章规定主要行政执法部门需与其他行政执法部门配合执法的,主要部门应当主动与有关部门加强联系、做好配合工作。
  第十八条 拥有民事纠纷调处职能的行政执法部门应当按照法定权限和程序,按照公开、公平、公正的原则及时调处。
  第十九条 行政执法部门应当建立举报、控告制度,公布举报电话,接受社会对其行政执法工作的监督,对报刊、广播、电视等新闻媒体报道,以及公民、法人和其他组织检举、控告的违法行政行为,应当及时查处。
  第二十条 行政执法部门必须接受权力机关的监督和政协的民主监督,自觉履行人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定。
  第二十一条 行政执法部门应当按照国家和上级行政部门的有关规定,建立并实施下列制度:
  (一)规范性文件制定和备案制度;
  (二)重大行政处罚备案制度;
  (三)行政执法证件发放和管理制度;
  (四)行政执法队伍学习培训制度;
  (五)行政执法卷宗评查制度;
  (六)行政执法检查制度;
  (七)行政复议和行政诉讼应诉制度;
  (八)行政赔偿和行政追偿制度;
  (九)依法行政定期报告制度;
  (十)行政执法考核评议制度;
  (十一)违法责任追究制度;
  (十二)其他行政执法工作制度。
  第二十二条 行政执法部门不得有下列行为:
  (一)超越法定权限制定规范性文件,擅自设定行政处罚、行政许可、行政收费等行政职权;
  (二)对公民、法人或者其他组织提出的申请、申诉、举报不及时受理或拒绝、推诿;
  (三)不积极履行法定职责或无故拖延;
  (四)具体行政行为不合法或明显不当;
  (五)违法要求公民、法人和其他组织履行义务;
  (六)对下属行政执法机构、人员规定罚没款或收费指标;
  (七)不执行罚缴分离制度,将罚没收入与行政执法部门的奖金和经费挂钩,或者截留私分、变相私分罚没收入;
  (八)不执行人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定;
  (九)任用不具有执法资格的人员从事执法活动;
  (十)其他违法违纪行为。
  第二十三条 行政执法人员必须经培训考核合格并领取行政执法证件后方可上岗执法,必须严格依照法律、法规、规章规定的权限和程序履行职责,公正执法,文明执法。
  行政执法人员执行公务时必须出示合法有效的行政执法证件;未出示证件的,管理相对人有权拒绝配合。
  第二十四条 行政执法人员不得有下列行为:
  (一)泄露国家秘密,损害国家利益;
  (二)贪污受贿,徇私枉法;
  (三)违法收集证据或隐瞒、伪造证据;
  (四)失职渎职,滥用职权,打骂、刁难群众,侵犯公民、法人和其他组织的合法权益;
  (五)利用职权为自己或他人谋取私利;
  (六)从事营利性的经营活动;
  (七)对提出控告、申诉、举报的公民、法人和其他组织打击报复;
  (八)其他违法违纪行为。

第三章 行政执法评议考核与奖惩

  第二十五条 行政执法考评应当遵守公开、公平、公正原则,客观评价行政执法部门和行政执法人员的执法行为。
  第二十六条 对行政执法部门的考评应当包括下列内容:
  (一)行政执法责任制推行情况;
  (二)行政执法队伍建设情况;
  (三)行政执法行为合法、规范化情况;
  (四)行政执法被提起行政复议和行政诉讼情况;
  (五)行政执法违法责任追究情况;
  (六)案卷质量情况;
  (七)其他应当纳入考评的内容。
  第二十七条 对行政执法部门的考评可以采取下列方式:
  (一)听取被考评部门行政执法情况汇报;
  (二)现场检查行政执法行为;
  (三)抽查行政执法案卷及行政执法有关资料;
  (四)召开行政管理相对人座谈会,征询社会各界意见;
  (五)对被考评部门负责人和执法人员进行法律素质测评;
  (六)其他可以采取的方式。
  第二十八条 对行政执法人员的考评应当包括下列内容:
  (一)行政执法的能力和水平;
  (二)承办行政执法案件事实是否清楚、依据是否准确、程序是否合法、决定是否合法、适当;
  (三)承办的行政执法案件卷宗是否规范;
  (四)个人违法违纪情况;
  (五)其他应当纳入考评的内容。
  第二十九条 对行政执法人员的考评可以采取组织考评、自我考评、互查互评相结合的方式。
  第三十条 考评机关应当制定考评方案,明确考评标准,做到日常考评与年度考评相结合。
  第三十一条 行政执法考评采取百分制形式,考评结果应当公开,并作为评价部门和执法人员工作的重要依据。
  对考评结果有异议的,应当书面向考评机关提出复核申请,考评机关应当于10日内予以答复。
  第三十二条 经考评,行政执法工作成效显著的,由考评机关通报表彰,并可嘉奖有关人员。受表彰的部门可以给予执法工作人员适当的物质奖励。
  市、县(区)人民政府可以在本行政区域内组织开展行政执法工作先进单位和先进个人的评比表彰活动,具体事务由政府法制工作机构负责办理。
  第三十三条 经考评,行政执法工作落后的,给予限期整改、通报批评、取消评比先进的资格等处理。
  行政执法部门作出的具体行政行为在行政复议和行政诉讼中被认定违法、变更、撤销等比例较高,群众满意程度较低,或者对推行行政执法责任制消极应付、弄虚作假的,责令其限期整改;情节严重的,给予通报批评或者取消评比先进的资格。
  第三十四条 经考评,在违法或不当的具体行政行为中存在执法过错的行政执法人员,根据过错形式、危害大小、情节轻重,给予批评教育、离岗培训、调离执法岗位、取消执法资格等处理,或依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。
  第三十五条 追究行政执法责任,应当实事求是、客观公正。对责任人作出处理前,应当听取责任人的意见,保障其陈述和申辩的权利。
  第三十六条 行政执法人员因故意造成国家赔偿的,个人承担全部赔偿费用;因重大过失造成的,应当按照损失额的3-5%的标准承担赔偿费用,但最多不超过5000元。法律、法规、规章另有规定的,从其规定。

第四章 附 则

  第三十七条 本办法自2006年5月1日起施行。

解读建设部、国家工商总局《商品房买卖合同》示范文本

湖南金州律师事务所 文颖律师(13507318350)

商品房买卖合同
(合同编号:      )

合同双方当事人:     
出卖人:_________________________________________________________     
注册地址:_______________________________________________________     
营业执照注册号:_________________________________________________     
企业资质证书号:_________________________________________________     
法定代表人:____________________联系电话:_______________________     
邮政编码:_______________________________________________________     
委托代理人:____________________地址:__________________________     
邮政编码:____________________联系电话:________________________     
委托代理机构:__________________________________________________     
注册地址:______________________________________________________     
营业执照注册号:________________________________________________     
法定代表人:____________________联系电话:______________________     
邮政编码:______________________________________________________     
买受人:________________________________________________________     
【本人】【法定代表人】姓名:__________________国籍______________     
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________     
地址:__________________________________________________________     
邮政编码:______________________联系电话:______________________     
【委托代理人】【 】姓名:____________________国籍:_____________     
地址:__________________________________________________________     
邮政编码:______________________电话:__________________________     
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:   

[释义]本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。
本条款提示点:
1、出卖人的主体资格
我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业,但无论是哪种类型,都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》,违者订立的合同无效。
2、买受人的主体资格
(1)、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人,
(2)、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同,
A、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外);
B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效,
(3)、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约,
(4)、夫妻关系存续期间,除夫妻双方另有约定,无论以夫或妻的名义购买房屋,该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。
3、出卖人委托代理机构
近年来,开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下,应当将代理机构的名称列入本合同,并如实填写。这样,既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系,也保障了购房人的签约知情权。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条 项目建设依据。
  出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。
  该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
  出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为___________。